Právo na odkúpenie nájomného bytu

Otázka: 

Gabriel Dobrý deň,
Chcela by som požiadať o radu v súvislosti s užívaním resp. nájmom bytu. Jedná sa o moju mamu, ktorá je v súčasnosti dôchodkyňa. Od roku 1976 býva v byte, ktorý je vo vlastníctve akciovej spoločnosti, bývalého JRD resp. neskôr PD. Jedná sa o štvorbytovku, s garážou a záhradou. Byt (garáž aj záhrada) bol pridelený mojim rodičom (obaja boli zamestnaní v spomínanej organizácii)na základe uznesenia predstavenstva. Bohužiaľ pôvodný dokument o pridelení bytu nemáme. Otec v roku 1995 zomrel a mama až do dôchodku pracovala v spomínanej a.s., ktorého vedenie sa počas týchto rokov niekoľkokrát zmenilo. V roku 2000 a následne v roku 2006 nájomníci všetkých štyroch bytov požiadali o možnosť odkúpenia bytov do svojho vlastníctva od a.s. V oboch prípadoch bola ich žiadosť zamietnutá. V súčasnosti pozýva riaditeľ a.s. nájomníkov na prejednanie nájomnej zmluvy.
Chcela by som sa spýtať:
1. Má a.s. právo moju mamu z bytu vysťahovať napr. z dôvodu, že už nie je zamestnancom danej a.s.?
2. Ak jej navrhnú podpísať novú nájomnú zmluvu na dobu určitú (čo by v budúcnosti mohlo viesť k tomu, že by stratila predkupné právo na byt po uplynutí stanovenej lehoty a po jej uplynutí by bola nutná byt opustiť – ak sa nemýlim) a ona odmietne danú zmluvu podpísať, aké kroky môže vedenie a.s. spraviť – môžu ju v takomto prípade z bytu vysťahovať, tým že je vypovedajú pôvodnú náj. zmluvu (ak vôbec nejaká existuje)?
3. Keby došlo k tomu, že by ju chceli z bytu vysťahovať, je a.s. povinná zabezpečiť jej náhradný byt?
Náš problém spočíva v tom, že chceme zabrániť tomu, aby mama zostala bez strechy nad hlavou, mohli by ste nám v danej problematike poradiť?

Vážená pani,

Je potrebné povedať, že v zmysle § 711 ods. b) Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný.
V zmysle § 712a zákona 40/1964 S.b. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa 5f) alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov, 5g) nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca, ktorému bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b), právo na bytovú náhradu.
Dôvodom na strane zamestnávateľa sa rozumie výpoveď ( nie dohoda o skončení pracovného pomeru ) v zmysle § 46 ods. 1 písm. a-c ) zákon č. 65/1965 S.b. – teraz je to zákon 311/2001 § 63ds. 1 písm. a, b). Dôvodom, za ktorý zodpovedá zamestnávateľ je skončenie pracovného pomeru v dôsledku pracovného úrazu citujem:

(1) Zamestnávateľ môže dať zamestnancovi výpoveď iba z týchto dôvodov:
a) ak sa zrušuje alebo premiestňuje zamestnávateľ alebo jeho časť,
b) ak zamestnávateľ zaniká alebo ak sa časť zamestnávateľa prevádza k inému zamestnávateľovi a preberajúci zamestnávateľ nemá možnosť zamestnanca zamestnávať podľa pracovnej zmluvy,
c) ak sa zamestnanec stane nadbytočným vzhľadom na rozhodnutie zamestnávateľa alebo príslušného orgánu o zmene jeho úloh, technického vybavenia, o znížení stavu zamestnancov za účelom zvýšenia efektívnosti práce alebo o iných organizačných zmenách,
§ 63
Výpoveď daná zamestnávateľom
(1) Zamestnávateľ môže dať zamestnancovi výpoveď iba z dôvodov, ak
a) sa zrušuje alebo premiestňuje zamestnávateľ alebo jeho časť,
b) sa zamestnanec stane nadbytočný vzhľadom na písomné rozhodnutie zamestnávateľa alebo príslušného orgánu o zmene jeho úloh, technického vybavenia, o znížení stavu zamestnancov s cieľom zvýšiť efektívnosť práce alebo o iných organizačných zmenách,
To či máte, alebo nemáte nárok na bytovú náhradu musíte určiť Vy, pretože len Vy poznáte reálny skutkový stav.
Na kúpu bytu v bytovom dome sa vzťahuje zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Budem predpokladať, že vyššie uvedený byt spĺňa požiadavku § 1 , ktorý určuje čo je to služobný byt.
Nájomcovia bytov ( teda i služobného ) na ktorý sa vzťahuje zákon 182/1993 Z.z. majú zákonné predkúpne právo na byt, ktorý užívajú na základe nájomnej zmluvy na dobu neurčitú. § 16 ods. 1,2 zákona č. 182/1993 Z.z..
(1) Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu (§ 5 ods. 5) previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. Týmto ustanovením nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu. 17b)
(2) Ak nájomcovi nájom bytu skončil podľa osobitného predpisu, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu podľa osobitného predpisu. 19) Ustanovenia osobitného predpisu 20) sa v tomto prípade nepoužijú. ( toto ustanovenie sa vzťahuje na výpoveď tkzv. neplatičov a osoby, ktoré poškodzujú byt alebo porušujú dobré mravy v dome ) .
Pre Vás je najpodstatnejšie ustanovenie § 29 ods. 8 a § 17 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. , ktoré ukladá povinnosť vlastníkovi bytu ( v tomto prípade poľnohospodárskemu družstvu § 17 ods. 3 písm. c) previesť na nájomcu byt do dvoch rokov od žiadosti. citujem § 29 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z.
(8) Vlastníci domov uvedení v odseku 7 a v § 17 ods. 3 písm. c) až f) sú povinní s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu. To platí aj o vlastníkoch domov uvedených v § 17 ods. 3 písm. g) a h). Ak nájomca požiadal o prevod vlastníctva bytu pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, vlastník domu je povinný s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa nadobudnutia účinnosti tohto zákona. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. Cena bytu a cena pozemku nesmie presiahnuť cenu uvedenú v § 18 ods. 1 a v § 18a ods. 1.

§ 17 ods. 1,2,3 zákona č. 182/1993 S.b. .
(1) Cena bytu, nebytového priestoru alebo ateliéru v dome, cena príslušenstva, cena pozemku zastavaného domom a cena priľahlého pozemku (ďalej len "cena") sa dojednáva dohodou 21) predávajúceho a kupujúceho.
(2) Dohodnutá cena ateliéru, ak sa prevádza do vlastníctva nájomcovi, nesmie prevýšiť sumu určenú podľa odseku 6, § 18, 18a a 18b.
(3) Dohodnutá cena bytu a pozemkov podľa odseku 1 nesmie prevýšiť cenu určenú podľa § 18, 18a a 18b, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva
a) štátu vrátane štátnych podnikov v likvidácii a Slovenského pozemkového fondu,
b) obce alebo vyššieho územného celku, ktorý nadobudol byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu, 21a)
c) obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo Fondu národného majetku Slovenskej republiky, alebo obce,
d) poľnohospodárskeho družstva, výrobného družstva alebo spotrebného družstva,
e) obchodnej spoločnosti založenej obchodnou spoločnosťou uvedenou v písmene c) alebo družstvom uvedeným v písmene d),
f) právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu, 22)
g) záujmového združenia právnických osôb a do roku 1989 spoločenskej organizácie Revolučné odborové hnutie a jej právnych nástupcov, a to príslušné odborové zväzy odborových organizácií a následne Jednotný majetkový fond zväzov odborových organizácií v Slovenskej republike, ktorá nadobudla do vlastníctva byty postavené v rámci združenia finančných prostriedkov na bytovú výstavbu podľa osobitných predpisov platných v čase výstavby bytov, 22a)
h) obchodnej spoločnosti založenej štátom podľa osobitného predpisu. 22b)
(4) Ustanovenie odseku 3 sa nevzťahuje na prevod vlastníctva bytov v rodinných domoch, alebo ak je nájomcom bytu právnická osoba.

Záver :

Z vyššie uvedenej skutočnosti je zrejmé, že máte nárok na odkúpenie bytu , dokonca súdne vynutiteľný najmä z toho dôvodu, že ste žiadosť o odkúpenie podali už v roku 2000. Akákoľvek dispozície s uvedenými bytmi zo strany prenajímateľa sú právne neúčinné.
Při výpovedi z dôvodu § 711 ods. 1 písm. b) máte právo na bytovú náhradu za predpokladu spnenia vyššie uvedených podmienok. Vypovedať nájomnú zmluvu môžu len zo zákonných dôvodov uvedených v § 711 a bytovú náhradu je nevyhnutné poskytnúť podľa § 712a zákona č. 40/1964 S.b. . Vzhľadom na postup riaditeľa si dovoľujem odhadnúť , že si je tejto skutočnosti vedomý a okrem zastrašovania veľa možností nemá.

Čo sa týka transformácie spoločnosti na a.s. dovoľujem si tvrdiť, že jako právny nástupca pôvodnej spoločnosti je žiadosťami oo odkúpenie bytu viazaná.
V zákone sú zakotvené určité výnimky z práva nájomcu odkúpiť byt, ale tieto sa na Vás nevzťahujú.
Zároveň sa domnievam, že i keď výmer o pridelení bytu nejestvuje , respektíve sa stratil, dal by sa nájom bytu preukázať svedkom.

Gabriel


Sponzorované odkazy

style="display:inline-block;width:336px;height:280px"
data-ad-client="ca-pub-9660049180554918"
data-ad-slot="2714138162">

Reklama

Lawblog newsletter

Nechajte si posielať oznámenia o novom obsahu!

Syndikovat obsah